[ 03/09/2004 ]
IN UN FONDO IL ĞMATTONEğ DI STATO
Una sola Sgr, Investire Immobiliare gruppo Banca Finnat Euramerica, gestirà il primo fondo di investimento in immobili pubblici che vedrà la luce entro la fine di quest'anno. Ma non una bensì tre Sgr, Investire Immobiliare, Bnl Fondi Immobiliari e Pirelli Re, gestiranno gli immobili. Il primo maxi-fondo di natura totalmente pubblica, creato tramite un lease back ovvero la dismissione di uffici per un valore di mercato tra i 3,5 e i 4 miliardi di euro con riaffitto degli stessi da parte dello Stato, sarà ripartito in tre portafogli con «caratteristiche di omogeneità» in quanto a dimensioni, composizione e distribuzione geografica: una formula che consentirà la realizzazione di una struttura di gestione innovativa, con attività di due Sgr subordinate da definirsi, un po' a tre teste, un po' piramidale. Si è chiusa così ieri, con la diramazione di un comunicato del ministero dell'Economia, la gara per la scelta della Sgr che dovrà occuparsi del lancio del più grande fondo immobiliare italiano, un prodotto d'investimento destinato a soli investitori istituzionali. L'operazione è voluta fortemente dal Mef: il neoministro dell'Economia Domenico Siniscalco intende ridurre in maniera consistente il debito pubblico nei prossimi anni facendo perno sulle dismissioni di immobili e sulla valorizzazione del patrimonio immobiliare, oltre che sulle privatizzazioni e cartolarizzazioni di crediti. Il lancio di questo fondo, che sarà creato tramite la vendita di sole proprietà a uso ufficio, servirà allo Stato per razionalizzare gli spazi occupati dal pubblico impiego, a liberare immobili e a ottimizzare i costi. La quota del portafoglio ceduto dove permarranno gli uffici alla scadenza del contratto di affitto sarà riacquistata dallo Stato a valore di mercato: i rimanenti immobili liberati saranno venduti sul mercato e il ricavato andrà a rimpolpare il capitai gain delle quote del fondo. Il comunicato del Mef sulla selezione della Sgr ha risposto a molti, ma non tutti, interrogativi che hanno appassionato il mondo immobiliare in una sorta di giallo estivo scatenato dalla successione di due bandi di gara relativi alla Sgr del maxi-fondo. Via XX Settembre ha riferito che «al termine di una procedura competitiva avviata lo scorso 2 agosto, le banche arranger hanno selezionato la società di gestione del risparmio Investire Immobiliare Sgr (gruppo Banca Finnat Euramerica) quale gestore del fondo con immobili pubblici». In aggiunta, il Mef ha spiegato che «data l'ingente dimensione del portafoglio (con un valore di mercato atteso tra 3,5 e 4 miliardi) la Sgr incaricata ha previsto di suddividere gli immobili in tre portafogli che presentino tra loro caratteristiche di omogeneità». Questa Sgr inoltre «delegherà la gestione di due portafogli a Bnl Fondo Immobiliari e Pirelli Re». Le attese del mercato sono state confermate in quanto la struttura prescelta dagli arranger ha infine cestinato la soluzione "più fondi, più Sgr" prevedendo un solo fondo ma al tempo stesso la suddivisione in tre parti uguali del portafoglio e una gestione degli immobili "subordinata" di due Sgr rispetto alla Sgr principale che gestirà tutto il fondo e dunque ne avrà la responsabilità totale di fronte al mondo degli investitori. Sarà lei a occuparsi della rendicontazione dei tre portafogli che confluiranno in un'unica performance. In merito a questa scelta, però, gli esperti del settore si dividono in due scuole di pensiero. C'è chi ritiene che la delega già consentita dalla legge – il Tuf riconosce al gestore del fondo la capacità di delegare a società specializzate parte del portafoglio - possa essere estesa alle Sgr immobiliari in quanto specialiste nel loro business. Esistono dei precedenti: le Sgr immobiliari delegano ad altre Sgr la gestione della liquidità. C'è invece chi ritiene che la struttura prescelta dal primo fondo immobiliare pubblico è unica, innovativa, in quanto finora nel mondo dei fondi immobiliari nessuna Sgr ha mai ceduto ad altre parte della gestione del portafoglio del proprio fondo. Il regolamento che sarà redatto da Investire Immobiliare Sgr non è dunque standard e come tale sarà analizzato dalla Banca d'Italia che deve approvarlo. Attesissimi ora i criteri di valutazione e di suddivisione in tre del portafoglio: l'omogeneità dovrebbe concretizzarsi in stesso ammontare, stesse tipologie di immobili, stessa diffusione geografica.
Il Sole 24 Ore - Isabella Bufacchi