[ 12/02/2005 ]
IL FIP NON “SVUOTA” GLI ENTI
Ormai è fatta. Con la pubblicazione sulla «Gazzetta Ufficiale» dei quattro decreti dell'Economia del 15 e 23 dicembre 2004 ci sono tutti i tasselli normativi previsti per Fip, il primo fondo immobiliare chiuso ad apporto di immobili pubblici non residenziali. La struttura di Fip. Il fondo, destinato a soli investitori istituzionali, comprende edifici del patrimonio dello Stato «in uso governativo» e degli enti previdenziali, occupati da pubbliche amministrazioni. Gli immobili verranno affittati per nove anni dal fondo all'ente Demanio, che a sua volta li riassegnerà agli attuali occupanti. La durata del fondo è di 15 anni, la redditività dei canoni sarà del 7-7,5 per cento. Dalle quote lo Stato dovrebbe incassare 3,3 miliardi di euro. L'operazione, nonostante ci siano i canoni da pagare, non inciderà sulle spese correnti perché verrà realizzata con economia di scala su gestione e manutenzione (si veda anche «il Sole-24 Ore» del 29 e 30 dicembre 2004). Su cosa possono quindi contare gli investitori? Anzitutto sulla puntualità dei pagamenti dei canoni, dato che la Cassa Depositi e Prestiti è autorizzata a intervenire con anticipazioni, sostenendo il Demanio, che nella struttura è l'inquilino generale e unico dei quasi 400 edifici. Poi sulle valutazioni, effettuate da Reag in tempi brevi (praticamente due mesi) e validate dall'agenzia del Territorio, va considerato il notevole lavoro di adeguamento ai prezzi di mercato reali: l'enorme palazzo dell'ex intendenza di Finanza a Milano (ora ospita l'agenzia delle Entrate), che aveva un valore di libro di 55,5 milioni, è stato valutato 174,6. Il palazzo di via Valtellina, sempre a Milano, è passato da 19,9 a 39,6. In sostanza, gli immobili demaniali si sono rivalutati di percentuali che vanno dal 100% al 200%, il che fa ben sperare sull'enorme consistenza del patrimonio residuo. Adeguamenti seri sono stati apportati anche agli immobili degli enti previdenziali, fra i quali c'è uno dei gioielli della corona: la sede Inps di piazza Augusto Imperatore a Roma, valutato 22,2 milioni. Cosa resta in portafoglio. I patrimoni immobiliari pubblici sono ormai ridotti. Nonostante la reazione dei rispettivi Consiglio di indirizzo e vigilanza (Civ), che hanno annunciato ricorso al Tar (ma per ora solo Inps e Inail daranno seguito alla minaccia, la decisione formale è attesa per la settimana prossima), con i decreti del 23 dicembre 2004 parte degli immobili strumentali che ne costituivano il patrimonio sono confluiti nel Fondo immobiliare pubblico. Privati del loro patrimonio immobiliare con le due cartolarizzazioni Scip I e II, gli enti previdenziali si vedono ora sottrarre anche gli edifici strumentali. L'inps vantava, al 31/12/2003, una valutazione corrente del patrimonio immobiliare di 5,1 miliardi di euro, distribuiti su un totale di 274 immobili a uso strumentale. Ora, di quelli, 43 sono stati ceduti, mentre secondo il Civ altri 38 non sono più in attesa di destinazione in quanto cessati e fatiscenti. Il suo patrimonio si ridurrebbe dunque a 193 immobili. Resta però ancora da chiarire il destino di alcuni immobili a destinazione mista. Sono per lo più uffici Inps in stabili nei quali sono presenti appartamenti locati a terzi. Lunga e gloriosa la tradizione di investimenti immobiliari di Inail. Alcuni di questi sono addirittura edifici storici e di alto valore artistico (un esempio in Palazzo Foscari Contarini sul Canal Grande a Venezia, oppure Villa Lemmi a Firenze). «Ma il portafoglio Inail — afferma Alberto Cicinelli, vicario del direttore generale — conta immobili strumentali in 108 città italiane, per un valore a libro di 900 milioni di euro circa. Sono le nostre sedi in tutte le province». Accanto ai propri uffici, Inail è in possesso di immobili di edilizia sanitaria, universitaria (71 in totale) e di pubblica utilità (223), locati a enti e ministeri, valutati 1.137 milioni di euro, con un reddito netto del 2,3% annuo. L'ente per la previdenza infortunistica, inoltre, ha in programma di operare una serie d'investimenti immobiliari, di concerto col ministero del Lavoro e dell'economia, nel settore dell'edilizia sociale, da destinare all'affitto a prezzi concordati. L'Inpdap resta, invece, ancora proprietario di 233 immobili (senza contare quelli solo parzialmente cartolarizzati), destinati a usi differenti. Prevalgono gli immobili strumentali, ma non mancano immobili residenziali a reddito e immobili locati alle amministrazioni pubbliche, quali caserme e commissariati. Gli immobili Inpdap sono presenti in tutta Italia, con particolare concentrazione nel Lazio e a Roma. Una valutazione interna, condotta nel 2002 su 41 immobili strumentali di proprietà Inpdap situati prevalentemente in Lazio, Lombardia, Campania, Toscana e Veneto, ne aveva indicato il valore complessivo di bilancio a 126 milioni di euro. Quanto al Demanio, il patrimonio dello Stato è appena intaccato dalle dismissioni: in Scip II c'erano poche decine di immobili, mentre in Fip sono confluiti 327 edifici per 2,5 miliardi. Certo sono beni importanti ma si consideri che ci sono ancora quasi 3.500 fabbricati (soprattutto non abitativi) del patrimonio disponibile (che entreranno in buona parte in Scip III). Poi ci sono i terreni (circa 6.700) e 6.500 fabbricati «indisponibili» assegnati agli ex Iacp, che però dovrebbero rapidamente passare in proprietà ai Comuni.
Il Sole 24 Ore, Mondo Immobiliare - Saverio Fossati, Leonardo Milla