[ 02/10/2004 ]
I PALAZZI DI STATO IN ATTESA DEL VIA
Le quattro banche “arranger” (Lehman Brothers, Banca Imi, Barclays Capital e Royal Bank of Scotland), i gestori delle Sgr e i tecnici del Tesoro sono in queste settimane al lavoro per definire i tempi del lancio del primo fondo chiuso immobiliare dello Stato: 4 miliardi di patrimonio (per circa 400 unità composte da uffici e caserme) che verranno gestiti da Investire Immobiliare, società di gestione di Banca Finnat Euramerica. La banca di Nattino, che ha delegato nel processo altre due Sgr (Pirelli Re e Bnl Fondi Immobiliari), avrà il compito di ottimizzare il flusso di cassa per ripagare il debito e le spese di manutenzione degli immobili e, in aggiunta, garantire ai sottoscrittori un dividendo. Del resto, al collocamento del mattone di Stato, a partire dal 2005, avranno accesso solo investitori istituzionali. La Reag di Leo Civelli ha avuto l’incarico di fare la perizia sugli immobili che dovrà essere completata entro il 15 novembre. Tra qualche giorno il regolamento del fondo, approvato dal board di Investire Immobiliare, sarà inviato a Bankitalia, dalla quale sarà necessario attendere il via libera. “Il censimento del patrimonio – spiega Michele Cibrario, Ad di Bnl Fondi Immobiliari – è in corso da alcuni mesi. Quando sarà terminata le selezione degli immobili, il portafoglio sarà suddiviso in tre parti similari, per composizione e volumi, che verranno gestite dalle tre Sgr”. Ma quale sarà l’effetto sul mercato di un fondo di tali dimensioni? “Per le finanze pubbliche le conseguenze sono rilevanti – afferma Cibrario – e permettono di raggiungere obiettivi di efficienza nella gestione. Sul mercato, al contrario, non credo che ci saranno effetti sconvolgenti: questo fondo, pur essendo pari a più della metà di tutti i fondi italiani, non prevede infatti che i 4 miliardi siano destinati ad altri investimenti né che gli immobili siano venduti da un giorno all’altro. Gli effetti positivi si vedranno invece con la maggiore notorietà dei fondi italiani per gli operatori esteri”. In effetti, si creeranno titoli che circoleranno nei portafogli di investitori italiani e stranieri: su un totale di 4 miliardi, saranno vendute azioni pari a più di 1,5 miliardi, mentre 2,5 miliardi saranno finanziati tramite prestito bancario. “Si tratta – indica Cibrario – di un portafoglio in cui c’è un ottimo mix tra rendimento e rischio. Infatti sono nella maggior parte dei casi immobili a reddito e garantiti dal conduttore, cioè l’Agenzia del Demanio, quindi lo Stato italiano. Inoltre il fondo potrebbe dare buone soddisfazioni ai sottoscrittori grazie ai flussi ottenibili dai dividendi e dal capital gain ricavabili dalle vendite degli immobili negli anni”. Senza contare l’ambiente favorevole sul versante fiscale, visto che i fondi consentono ad un investitore estero di conseguire i proventi senza essere soggetto ad imposizione in Italia. “Già da metà degli anni 90 – dice Giovanni Nardulli, partner dello studio Gianni, Origoni, Grippo – le norme di settore hanno indicato nei fondi chiusi uno degli strumenti più importanti per valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico. Negli ultimi anni sono state definite norme che, anche sul versante fiscale, hanno affinato questo strumento, rendendolo vantaggioso per gli investitori istituzionali, in particolare quelli esteri”. E, sulla scia di questa maxi-operazione, c’è già chi scommette che l’operazione (anche se con dimensioni nettamente minori) possa essere replicata a livello regionale e locale: “Bnl Fondi Immobiliari – spiega Cibrario – ha già costituito assieme alla Regione il fondo Lazio che sta dando buoni risultati. È plausibile che il fondo del Tesoro faccia da apripista ad altre operazioni di questo tipo che coinvolgano enti locali”.
Il Sole 24 Ore, Plus - Ca. Fe.