FIP è stato il primo fondo di investimento promosso dalla Repubblica italiana nell'ambito di un più ampio processo di valorizzazione promosso dal MEF (Ministero dell'Economia e delle Finanze) attraverso il trasferimento/apporto di beni immobili a fondi comuni d’investimento immobiliare.

Secondo la normativa italiana i fondi di investimento sono degli attivi rappresentati da quote detenute da sottoscrittori e gestiti su base collettiva da società di gestione del risparmio autorizzate. I fondi immobiliari, essendo senza personalità giuridica, non sono soggetti alla normativa italiana relativa alle procedure fallimentari.

A seguito di una sollecitazione di offerta promossa dai collocatori, Investire Immobiliare SGR è stata selezionata come gestore del Fondo.

Nell’ottobre del 2004, il Consiglio di Amministrazione di Investire Immobiliare ha approvato il Regolamento del Fondo, autorizzato poi dalla Banca d’Italia il 16 dicembre 2004.

Il 29 dicembre 2004 (“Data di Apporto/Trasferimento”), il FIP è diventato proprietario del Portafoglio, che comprendeva inizialmente 394 immobili ad uso "non residenziale" e generalmente sede di uffici locali di Ministeri, Agenzie Fiscali ed Enti Previdenziali. Gli immobili sono stati trasferiti/apportati tramite specifici decreti del MEF anche di concerto con altri Ministeri.

FIP e Agenzia del Demanio hanno stipulato in pari data un contratto di locazione (9+9 rinnovabile automaticamente) e l’Agenzia del Demanio ha a sua volta stipulato con le Pubbliche Amministrazioni Utilizzatrici dei "Disciplinari di Assegnazione" con i quali ha reso disponibile il compendio immobiliare alle singole pubbliche amministrazioni utilizzatrici.

Il gestore del Fondo ha inizialmente selezionato REAG – Real Estate Advisory Group S.p.A., società del gruppo "American Appraisal", in qualità di esperto indipendente per effettuare la valutazione iniziale e le successive valutazioni periodiche semestrali del Portafoglio. Il mandato è scaduto a giugno 2010, dopo il secondo triennio, e nel secondo semestre 2010 è stato affidato alla CB Richard Ellis Professional Service SpA.

REAG, al momento della costituzione del Fondo, ha valutato il Portafoglio definendo un valore di mercato "asset by asset" pari a circa 3,7 miliardi di euro che, con l'applicazione dello "sconto portafoglio" pari al 10%, ha determinato un valore complessivo di trasferimento/apporto del compendio di circa 3,3 miliardi di euro.

FIP, per la costituzione del fondo, si è avvalso di un prestito iniziale pari a circa 2 miliardi di euro, che è stato cartolarizzato anche al fine di ridurre gli oneri finanziari del Fondo.

FIP ha emesso due classi di quote:

• quote di classe A per un ammontare complessivo pari a 1,3 miliardi di euro, con un valore nominale unitario pari a 100.000,00 euro;


• una quota di classe B, con un valore nominale unitario pari a 1,00 euro.

Il 30 dicembre 2004, i collocatori hanno sottoscritto il 100% delle quote di classe A loro cedute dal MEF e nel luglio 2005 le quote sono state interamente collocate presso investitori istituzionali.

La quota di classe B potrà essere assegnata da parte del MEF ad un ente no-profit scelto dai due presidenti del Parlamento italiano.

La strategia di base di FIP è la massimizzazione del valore e del reddito a lungo termine prodotti dal Compendio attraverso una efficace gestione degli immobili in relazione al Contratto di Locazione e ai mercati di riferimento, allo scopo di procedere alla dismissione dell’intero compendio entro i termini previsti dalla durata del Fondo. La manutenzione del compendio risulta ridotta a specifiche attività come previsto dal Contratto di Locazione.

Il Portafoglio è stato inizialmente suddiviso in quattro gruppi omogenei per “caratteristiche degli immobili” e per conseguente “strategia di gestione/dismissione”:

• Gruppo 1 - “Lungo termine” (circa 19% del valore di trasferimento/apporto), include immobili con strategia di lungo termine. La strategia di vendita ottimale inserita nel BP di FIP prevede la dismissione nell'intorno della scadenza prevista per il primo rinnovo novennale del Contratto di Locazione


• Gruppo 2A - “Alta liquidità” (circa 47% del valore di trasferimento/apporto), comprende immobili di grande liquidità e valore per dimensioni, posizione e qualità. Situati in zone centrali delle maggiori città italiane, questi immobili sono di sicuro interesse per acquirenti locali/istituzionali. Possono essere venduti durante tutta la durata del fondo, sfruttando le tendenze del mercato più vantaggiose.


• Gruppo 2B - “Media liquidità” (circa 31% del valore di trasferimento/apporto), include immobili di sicuro interesse per posizione, dimensione e qualità, ma che presentano un minore grado di liquidità rispetto al gruppo 2A. Al Contratto di Locazione viene attribuito un valore maggiore rispetto al gruppo 2A. Si prevede quindi una maggiore concentrazione delle vendite all’inizio dei due periodi locativi di nove anni in modo da assicurare agli investitori una rendita locativa durevole e sicura.


• Gruppo 3 - “Valore aggiunto” (circa 3% del valore di trasferimento/apporto), include un numero limitato di immobili che presentano un chiaro potenziale di sviluppo dovuto a diversi fattori quali le diverse destinazioni d’uso, l’urbanistica della zona e l’ubicazione. Il valore viene determinato in base al flusso dei canoni locativi reali e a quello potenziale allo scadere del Contratto di Locazione. In questo caso la strategia di gestione/dismissione è legata alle condizioni dei mercati di riferimento

Il contratto di locazione rappresenta una fonte di reddito stabile per il FIP, ed è di fondamentale importanza per l’estinzione del debito e la distribuzione dei dividendi ai sottoscrittori.

Durata
18 anni, con 9 anni di contratto rinnovabile automaticamente per altri 9, fatta salva la disdetta della parte conduttrice con un preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza.
L’Agenzia del Demanio può esercitare tale disdetta su tutto il Portafoglio (è esclusa la disdetta per singole unità) esclusivamente previa identificazione della disponibilità di beni immobili nei quali i soggetti assegnatari potranno continuare a svolgere la propria attività istituzionale.

Diritto di recesso
Ai sensi dell’articolo 4 comma 2 della legge 410 /2001, l’Agenzia del Demanio ha rinunciato al diritto di rescindere il contratto di locazione in qualsiasi momento per gravi motivi.
Per l’ottimizzazione degli spazi occupati dalle pubbliche amministrazioni, l’Agenzia del Demanio può esercitare l’opzione di riduzione degli stessi (diritto di recesso) a condizione che il canone non si riduca in misura superiore al 20%, scaglionata come segue (su base cumulativa):

• dal quarto al sesto anno, fino al 5%;


• dal settimo all’ottavo anno, fino al 10%;


• dal nono al decimo anno, fino al 15%;


• dall’undicesimo anno, fino al 20%.

L’opzione può essere esercitata solamente su immobili cielo-terra (alcuni immobili sono comunque esclusi da tale opzione). Qualora il FIP intenda iniziare le procedure di vendita degli immobili, ne dovrà dare comunicazione all’Agenzia del Demanio che, entro i 30 giorni successivi alla comunicazione di vendita, sarà tenuta a comunicare al FIP se e quando intenda esercitare il proprio diritto di recesso per tali immobili. In caso di mancato esercizio del diritto di recesso in questa fase, tale diritto viene definitivamente meno.
L’Agenzia del Demanio ha presentato nei termini previsti dal Contratto di Locazione un piano di razionalizzazione.

Canone e modalità di pagamento
La parte conduttrice corrisponde un canone annuo, inizialmente pari a oltre 270 milioni di euro, in rate semestrali posticipate (per i successivi acquirenti degli immobili il pagamento è semestrale anticipato). Il canone viene incrementato annualmente in ragione del 75% della variazione percentuale dell’indice dei prezzi al consumo (CPI) accertata dall’ISTAT in conformità alla normativa italiana.
L’Agenzia del Demanio ha il diritto di avvalersi di uno specifico stanziamento annuale stabilito dalla Legge Finanziaria, per effettuare i pagamenti secondo il contratto di locazione.

Costi di manutenzione
Gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sono integralmente a carico del Conduttore (e/o delle P.A. utilizzatrici) con la sola esclusione di: manutenzione straordinaria strutturale, manutenzione straordinaria sostitutiva di impianti nel loro complesso, messa a norma per normativa post-trasferimento/apporto e messa in sicurezza.
L’Agenzia del Demanio ha assunto l’obbligo di rilasciare gli immobili (alla fine della durata contrattuale o in caso di “recesso anticipato”) pienamente conformi alla normativa vigente alla data del trasferimento e in buone condizioni di manutenzione.

Oneri accessori
Gli oneri accessori relativi al Portafoglio quali oneri consortili, oneri condominiali, utenze, ecc sono integralmente a carico del Conduttore Agenzia del Demanio e/o P.A. utilizzatrici. FIP ha naturalmente a proprio carico i costi relativi a: oneri assicurativi, fee di gestione dei servizi di “property” e “building management” oltre ai compensi del gestore del Fondo.
Sono previste specifiche esenzioni per quanto riguarda il pagamento dell’ICI sugli immobili (o parti di essi) inclusi nel compendio e, in particolare: fino a che gli immobili restano di proprietà di FIP ed occupati dalle P.A. utilizzatrici secondo il Contratto di Locazione e se, antecedentemente al trasferimento/apporto, gli Enti precedentemente proprietari erano esenti dal versamento dell’ICI, anche FIP viene esentato dal pagamento dell’ICI.

Diritto di prelazione/Diritto di prima offerta
L’Agenzia del Demanio ha il “diritto di prima offerta” relativamente a:

• locazione degli immobili alla scadenza del contratto di locazione, alle stesse condizioni e con l’eventuale adeguamento dei canoni ai valori di mercato;


• acquisizione degli immobili al prezzo comunicato dal gestore del fondo prima della messa vendita sul mercato.

Entrambi i diritti sono strutturati in maniera tale da agevolare FIP nella commercializzazione degli immobili per locazione e vendita.

Ai sensi dell'articolo 4 della legge 410/2001, Investire Immobiliare SGR è stata selezionata tra le società di gestione del risparmio operanti nel settore immobiliare italiano in qualità di gestore del FIP, sulla base della sua esperienza nel settore, dei risultati raggiunti con la gestione dei precedenti fondi e della sua offerta economica.

Investire Immobiliare SGR S.p.A. è la società di gestione del risparmio del Gruppo Banca Finnat Euramerica, una delle principali realtà finanziarie nel campo del private banking, quotata in borsa.

L'attività della società consiste nella promozione, realizzazione e gestione di fondi immobiliari chiusi destinati ad investitori qualificati e retail. Le attività della Società possono essere approfondite su www.investireimmobiliaresgr.com.

Investire Immobiliare SGR cura la gestione del FIP in qualità di unica responsabile. Investire Immobiliare SGR è soggetta alla supervisione della Banca d'Italia.

Tutte le attività di building management, che include la gestione e l'esecuzione della manutenzione straordinaria ed il controllo della manutenzione svolta dall'Agenzia del Demanio, sono state affidate in outsourcing alle seguenti società:

• Generali Real Estate S.p.A.


• Beni Stabili Property Service S.p.A.

La gestione dei servizi di "property management" risulta affidata in outsourcing per l'intero portafoglio a Generali Real Estate S.p.A..

Investitori
Riservato esclusivamente ad investitori qualificati.

Durata del fondo
15 anni. La Banca d’Italia, su richiesta del gestore del fondo, può concedere una proroga di 3 anni alla durata del Fondo al fine di completare il processo di smobilizzo.

Quote
FIP ha emesso due classi di quote:

• 13.292 quote di Classe A


• 1 (una) quota di Classe B

Valore nominale unitario delle quote
Classe A: € 100.000,00
Classe B: € 1,00

Quotazione
Non al momento. Il Gestore del Fondo può richiedere la quotazione delle quote di Classe A in uno o più mercati regolamentati, in conformità alle leggi vigenti in materia.

Gestore del fondo
Investire Immobiliare SGR S.p.A.

Portafoglio
394 immobili a destinazione non residenziale per un valore di trasferimento/apporto complessivo pari a circa € 3,3 miliardi (valore di mercato “asset by asset” alla data del trasferimento/apporto pari a circa € 3,7 miliardi).

Esperto indipendente
CB Richard Ellis Professional Service SpA
Il primo Esperto Indipendente del Fondo FIP è stato REAG – Real Estate Advisory Group S.p.A., che ha effettuato la valutazione iniziale del Portafoglio ed ha avuto per due trienni (come previsto dalla normativa vigente) l’incarico per la valutazione semestrale finalizzata alla redazione del rendiconto periodico di FIP. L’incarico è scaduto il 30 giugno 2010 e nel secondo semestre dello stesso anno la Investire Immobiliare ha promosso una gara, sollecitando alla partecipazione le principali società abilitate alla fornitura di servizi di valutazione in qualità di esperti indipendenti. Dopo un accurato processo di selezione e verifica è stata individuata e prescelta la CB Richard Ellis Professional Service SpA.


Indebitamento finanziario
60% del valore di mercato degli immobili, pari all’indebitamento massimo consentito dalla normativa italiana vigente in materia di fondi immobiliari.

Business plan
Il Business plan del FIP prevede la liquidazione graduale dell’intero Portafoglio, escludendo la possibilità di reinvestimento degli utili derivanti dalle vendite. La liquidazione del fondo è prevista nell’arco di 15 anni dal trasferimento/apporto.

Corporate governance
Advisory committee. Eletto dai titolari delle quote di Classe A.
Assemblee dei partecipanti. Possono essere convocate dal gestore del fondo o dai sottoscrittori delle quote di Classe A titolari di un numero di quote pari ad almeno il 15% del totale.

Banca depositaria
State Street Bank S.p.A.